Writing · 2026-09-23

央行鬆綁了，但廠房這筆帳你真的算清楚了嗎？

央行放寬購地貸款限制的消息一出來，不少老闆開始蠢蠢欲動。租了好幾年的廠房、每個月繳出去的倉儲租金，心裡那個念頭又冒出來：「與其一直繳租金，不如買下來。」

這個念頭不一定錯。但我想先把兩件事拆開：「政策鬆了」和「這時候進場划算」，是兩件完全不同的事。 政策鬆綁只代表你「借得到」，不代表你「應該借」。

政策鬆綁，改變的是門檻，不是帳

貸款限制放寬，影響的是銀行願不願意借、借多少。它沒有改變的是：廠房的價格、你每個月要付的本息、你自備款拿去做別的事能賺多少。

換句話說，鬆綁把門打開了，但門後面那筆帳，跟鬆綁前一模一樣。很多老闆是被「門開了」的氣氛推著走，而不是真的把帳算過才決定走進去。

買廠房最容易被忽略的成本，不是利息，是自備款。

一筆好幾千萬的自備款放進廠房，它就不能再拿去買設備、備料、接大單、撐過淡季。這筆錢在你本業裡能賺多少，就是它放進廠房的代價。 如果你的本業一年有 8% 的報酬，這筆錢的機會成本就是 8%；如果你的本業現在其實很難擴張，錢閒著也是閒著，那機會成本就低很多。

同一間廠房，對不同的公司，划不划算的答案完全不同。差別就在這個數字。

租金是費用，繳完就沒了；房貸有一部分是本金，繳了會變成資產。這是買方最常用的理由，也沒錯。

但現金流不管它是費用還是本金，都是每個月實實在在流出去的錢。買下來之後，每月的本息通常比原本的租金還高，再加上地價稅、房屋稅、保險、維修，這些租的時候由房東處理的，現在都是你的。

真正要問的是：如果接下來有兩季訂單掉三成，這筆月付還撐不撐得住？ 租約到期可以搬、可以縮；貸款不行。

把前兩筆帳合起來，可以算出一個臨界點：你的自備款在本業裡要賺多少，租會比買划算。

算完這個數字，你就知道該怎麼判斷。本業報酬遠高於臨界點，把錢留在本業；遠低於臨界點，買下來才合理；在附近擺盪，那就看你對未來營運的把握，以及對現金流安全墊的要求。

用示意數字實際算一次（示意估算，未計入房價漲跌與折舊，利率與稅費請換成你自己的條件）。

假設一間廠房總價 6,000 萬，貸款七成 4,200 萬，自備款 1,800 萬。貸款利率假設 2.5%、20 年本息攤還。現在租同級廠房，月租 20 萬，一年 240 萬。

買的第一年成本（不含本金，因為本金會變成你的資產）：利息約 4,200 萬 × 2.5% = 105 萬；地價稅、房屋稅、保險、維修，假設合計 40 萬。兩項 145 萬。

再加上自備款的機會成本：若本業報酬 8%：1,800 萬 × 8% = 144 萬，總成本 289 萬，比租金 240 萬多 49 萬，租比較划算。若本業報酬 1.5%（錢其實閒著）：1,800 萬 × 1.5% = 27 萬，總成本 172 萬，比租金少 68 萬，買比較划算。

臨界點是 (240 − 145) ÷ 1,800 ≈ 5.3%。 你的自備款在本業能賺超過 5.3%，這個示意情境下租比較好；低於 5.3%，買比較好。

別忘了現金流那一面：20 年本息攤還，每月約 22 萬，一年約 267 萬，加上 40 萬稅費，一年現金流出約 307 萬，比原本的 240 萬租金多出 67 萬，而且一開始還要先拿出 1,800 萬。

反模式：因為政策鬆綁、或是覺得房價會漲，就決定買廠房。 前者只是門開了，後者是在賭你不擅長的市場。買廠房該看的，是自己本業的報酬率和現金流撐不撐得住。

今天拿出三個數字：你現在的年租金、同級廠房的大概總價、你的本業過去三年平均一年能賺幾%。

套進上面的算法，算出你自己的臨界報酬率。算完之後，你至少知道自己該問銀行、問會計師哪些問題，而不是被「政策鬆了」這四個字推著走。

本文整理自 Podcast

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